Mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ wurde zur Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Mit dem „Wachstumschancengesetz“ wurden die Förderbedingungen für den Mietwohnungsneubau etwas verbessert.
Allerdings sind verschiedene Anwendungszeiträume zu beachten:
(1) Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021:
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 Euro je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 Euro je qm Wohnfläche sind.
- Die geförderte Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden.
(2) Bauantrag oder Bauanzeige im Jahre 2022:
- In diesem Fall gibt es keine 7b-Sonderabschreibung.
(3) Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029:
- Die § 7b-Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn gewisse (Energie-) Effizienzvorgaben erfüllt sind. Die Gebäude müssen nun zusätzlich die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden. Die geförderte Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Im Übrigen gilt:
- Förderzeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 4.000 Euro je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 5.200 Euro je qm Wohnfläche sind.
Aktuell: Das Bundesfinanzministerium hat zwei neue – jeweils als „Checkliste“ bezeichnete – Anlagen zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG herausgegeben, und zwar einmal für den Anwendungszeitraum „Bauantrag / Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022“ und einmal für den Anwendungszeitraum „Bauantrag / Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029“ (BMF-Schreiben vom 29.5.2024, IV C 3 – S 2197/19/10009 :010). Die Anlagen stehen für Sie hier zum Abruf bereit:
Die beiden Anlagen sind sehr umfangreich, müssen aber von den Häuslebauern bei Beantragung der § 7b-Abschreibung ausgefüllt werden. Unter anderem enthalten sie Erklärungen zu den Nutzungsvoraussetzungen, Angaben zur Nutzfläche und zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit einer Prüfung der Baukostenobergrenze. Äußerst komplex und für den Laien kaum verständlich sind die Angaben zur sogenannten De-minimis-Verordnung.
Was sind „De-minimis-Beihilfen“?
Unternehmen aus nahezu allen Wirtschaftsbereichen können unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren finanzielle Beihilfen bis zu einer Höhe von maximal Euro 300.000 (bis 2023: 200.000 Euro) erhalten. Die Zuwendungen sind an die Einhaltung bestimmter Bedingungen gebunden. Die Regelungen zu De-Minimis-Beihilfen finden sich in der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18.12.2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis-Beihilfen.
Die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG werden erst gewährt, wenn der Anspruchsberechtigte in geeigneter Weise den Nachweis erbracht hat, in welcher Höhe ihm in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt worden sind, für die die vorliegende oder andere De-minimis-Verordnungen gelten, und nur soweit, wie die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung bei dem Unternehmen im Sinne der De-minimis-Verordnung eingehalten werden.
Neben den allgemeinen De-minimis-Beihilfen gibt es noch die DAWI-De-minimis-Beihilfen. In der geltenden DAWI-De-minimis-Verordnung ist festgelegt, bis zu welcher Höhe ein Ausgleich für Erbringer von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse als beihilfefrei und von den EU-Beihilfevorschriften ausgenommen gilt. Die DAWI-De-minimis-Beihilfen dürfen bis zu 750.000 Euro (bis 2023: 500.000 Euro) betragen. Wenn die DAWI-de-minimis-Beihilfen größer sind als 500.000 Euro bzw. 750.000 Euro (ab 2024) darf die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht in Anspruch genommen werden.
Fazit: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann also nur in Anspruch genommen werden, wenn der nach der De-minimis-Verordnung maximal zulässige Beihilfehöchstbetrag von 200.000 Euro (bis 2023) bzw. 300.000 Euro (ab 2024) – unter Einbeziehung des Beihilfewertes aus der Sonderabschreibung nach § 7b EStG – nicht überschritten wird. Soweit ein Steuerpflichtiger auch Beihilfen nach der DAWI-de-minimis-Verordnung erhalten hat, sind insoweit Beihilfen bis zu einem Höchstbetrag von 500.000 Euro (bis 2023) bzw. 750.000 EUR (ab 2024) – unter Einhaltung der genannten Grenze der De-minimis-Verordnung – zulässig.
Zu Einzelheiten – mit Beispielen – kann auf das BMF-Schreiben vom 7.7.2020 (BStBl 2020 I S. 623) verwiesen werden, welches allerdings noch die alten, bis 2023 geltenden Werte enthält. Hier geht es zum Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG vom 7.7.2020.