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Wie werden Gemeinschaftsräume behandelt?
Gemeinschaftsräume (z. B. Flur, Bad) in einer untervermieteten Wohnung, die von Übernachtungsgästen mitgenutzt werden können, dürfen hingegen nicht allein nach dem Wohnflächenverhältnis in die Berechnung einfließen.
Der Wohnflächenanteil dieser Räume muss zusätzlich noch auf die Anzahl der im Haushalt lebenden Bewohner aufgeteilt werden.
Beispiel: Die Gemeinschaftsräume nehmen in einer 100-qm-Wohnung zusammen 30 qm ein und in der Wohnung lebt neben der Vermieterin, ihr Tochter und der Untermieter. In diesem Fall dürfen 10% (30qm / 100 qm / 3 Personen) der Ausgaben für Gemeinschaftsräume geltend gemacht werden.
(2023): Wie werden Gemeinschaftsräume behandelt?
Welche Ausgaben darf ich als Werbungskosten geltend machen?
Zu den Vermietungsausgaben bei einer Untervermietung zählen u.a.
- Miete
- Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Grundsteuer
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten
Alle Ausgaben müssen anteilig auf die Quadratmeterfläche der untervermieteten Räume umgerechnet werden, wenn Sie nicht direkt der Untervermietung zuzuordnen sind.
Beispiel: Wenn die Wohnung 100 qm groß ist und das untervermietete Zimmer 20 qm, dürfen folglich auch 20% der Mietausgaben und Nebenkosten als Werbungkosten angesetzt werden.
Zu den Ausgaben, die direkt der Untervermietung zuzuordnen sind, zählen beispielsweise Gebühren für Online-Plattformen wie Airbnb, 9flats oder wimdu, die Anschaffungskosten für Möbelstücke oder Handwerkerleistungen, wenn diese ausschließlich wegen der Untervermietung angefallen sind. Alle Ausgaben sollten grundsätzlich über Belege nachgewiesen werden können. Wird eine Haushaltshilfe für die Reinigung der vermieteten Räume beschäftigt, müssen die Zahlungen zudem unbar (per Banküberweisung) erfolgen, um steuerlich anerkannt zu werden.
Achtung: Aktuell weist die Hamburger Finanzbehörde darauf hin, dass die Vermietungsportale die Daten von Vermietern der Finanzverwaltung zur Verfügung stellen müssen.
(2023): Welche Ausgaben darf ich als Werbungskosten geltend machen?
Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
Vermieten Sie einzelne Räume in Ihrer selbst genutzten, eigenen oder gemieteten Wohnung, dann erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung anzugeben sind.
Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen fallen Steuern an
- wenn die Mieteinnahmen die Freigrenze von 520 Euro übersteigen.
- wenn die Einkünfte insgesamt höher als der Grundfreibetrag sind.
- wenn die Untervermietung gewerblich betrieben wird.
Freigrenze von 520 Euro pro Jahr
Aus Vereinfachungsgründen dürfen Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR). Der Betrag von 520 Euro ist allerdings kein Freibetrag sondern eine Freigrenze, d.h. übersteigen Ihre Mieteinnahmen diesen Betrag um nur einen Euro, müssen Sie in der Steuererklärung die gesamten Einnahmen angeben und versteuern.
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Achtung: Aktuell weist die Hamburger Finanzbehörde darauf hin, dass die Vermietungsportale die Daten von Vermietern der Finanzverwaltung zur Verfügung stellen müssen.
Steuerlicher Grundfreibetrag
Wenn das Gesamteinkommen aller Einkunftsarten unter dem Grundfreibetrag liegt, müssen keine Steuern gezahlt werden. 2023 beträgt der Grundfreibetrag 10.908 Euro für Ledige und 21.816 Euro für Verheiratete.
Gewerbliche Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten als gewerbesteuerpflichtig, wenn neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitgestellt werden. Zu diesen unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung des Zimmers oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählen dagegen nicht zu den Sonderleistungen. In diesem Fall müssten Sie die Einkünfte aus Ihrer Vermietungstätigkeit in der Anlage G angeben.
Wichtig
Werden Einkünfte aus Untervermietung verschwiegen oder aber keine Steuererklärung abgegeben, gilt das als Steuerhinterziehung. Steuerstraftaten können bis 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.
Verkauf von selbstgenutztem Wohneigentum
Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie ununterbrochen und ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Alternative 1) oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren (Alternative 2). Vermietung schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aus, es sei denn, es handelt sich nur um vorübergehende Vermietungen von einzelnen Räumen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass bei tageweiser Vermietung Räume, die sich im Verkauf befinden, steuerpflichtig sind (BFH-Urteil vom 19.7.2022, IX R 20/21).
Beispiel: Ein Ehepaar vermietet einzelne Zimmer ihres selbstgenutzten Reihenhauses tageweise an Messegäste und verkauft die Immobilie mit Gewinn. Das Finanzamt ermittelt Einkünfte nach § 23 EStG aufgrund der Vermietung einzelner Zimmer, was der Bundesfinanzhof bestätigt. Es kommt auf das Verhältnis der Wohnflächen an, um den anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinn zu berechnen.
Ausnahme: Bei vorübergehender Vermietung der gesamten Wohnung ist der Veräußerungsgewinn in vollem Umfang steuerpflichtig, es sei denn, Alternative 2 ist erfüllt.
(2023): Muss ich Vermietungseinkünfte über AirBnB und Co. angeben?
