Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Private Veräußerungsgeschäfte sind steuerpflichtig, wenn der daraus erzielte Gewinn 1.000 Euro oder mehr beträgt. Für Gewinne bis 1.000 Euro gilt eine Freigrenze, d. h., Sie müssen diese nicht versteuern. Überschreiten die Gewinne jedoch 1.000 Euro, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der die Freigrenze übersteigende Betrag.
Besteuerung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Anders als bei Kapitalerträgen greift hier nicht die Abgeltungsteuer, sondern die reguläre Einkommensteuer.
Verrechnung von Verlusten
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus gleichartigen Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Eine Verrechnung mit anderen Einkunftsarten ist nicht möglich.
Freigrenze bei Ehegatten
Bei zusammen veranlagten Eheleuten steht jedem Partner die Freigrenze von 1.000 Euro einzeln zu. Eine nicht ausgeschöpfte Freigrenze kann jedoch nicht auf den Ehepartner übertragen werden.
Ab welcher Höhe sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig?
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert wird. In diesem Fall müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In solchen Fällen bleibt der Verkauf steuerfrei.
Ausnahmen von der Steuerpflicht bei Eigennutzung
Das Einkommensteuergesetz (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) sieht zwei Ausnahmen für eigengenutzte Immobilien vor:
1. Alternative 1
Die Immobilie wurde durchgehend zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In diesem Fall bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
2. Alternative 2
Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Nutzung drei volle Kalenderjahre umfasst. Es reicht aus, wenn die Eigennutzung im zweiten Jahr vor der Veräußerung durchgehend war, während im ersten und letzten Jahr auch eine kurzzeitige Eigennutzung genügt.
Beispiel für die 2. Alternative
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass für die zweite Alternative eine zusammenhängende Nutzung über drei Kalenderjahre genügt, selbst wenn die Eigennutzung in zwei dieser Jahre nur kurzzeitig erfolgt ist (BFH-Urteil vom 3.9.2019, IX R 10/19). Ein zusammenhängender Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen kann daher ausreichend sein, sofern das mittlere Jahr vollständig zu Wohnzwecken genutzt wurde.
Besonderheiten bei Veräußerungen innerhalb der Familie oder bei Scheidung
- Verkauf von Miteigentumsanteilen nach Scheidung: Wird ein Miteigentumsanteil nach der Scheidung an den früheren Ehepartner veräußert, kann dieser Verkauf steuerpflichtig sein, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft wird und der Verkäufer die Immobilie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt (BFH-Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).
- Nutzung durch Ex-Partner oder Kinder: Zieht ein Ehepartner nach der Trennung aus und wird das Eigenheim unentgeltlich vom Ex-Partner oder einem Kind genutzt, zählt dies nicht als eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Ehepartners. Der Verkauf kann daher steuerpflichtig sein (FG Münster, Urteil vom 19.5.2022, 8 K 19/20 E).
Gewinn aus Arbeitszimmer und Eigenheim
Der Gewinnanteil des Arbeitszimmers bleibt ebenfalls steuerfrei, wenn eine der oben genannten Ausnahmen für das gesamte Eigenheim greift. Diese Regelung gilt selbst dann, wenn zuvor Werbungskosten für das Arbeitszimmer geltend gemacht wurden (BFH-Urteil vom 1.3.2021, IX R 27/19).
Fazit
Der Verkauf einer Immobilie ist in der Regel dann steuerpflichtig, wenn er innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch, wenn die Immobilie durchgehend oder im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In solchen Fällen bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Auch bei besonderen Konstellationen wie dem Verkauf nach einer Scheidung oder bei der Nutzung eines Arbeitszimmers gibt es steuerliche Besonderheiten zu beachten.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie ein privates Veräußerungsgeschäft?
Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
Ein Gewinn oder Verlust aus einem Veräußerungsgeschäft ist nach § 23 Einkommenssteuergesetz der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.
Zu den Anschaffungskosten zählen der reine Kaufpreis und die Nebenkosten der Anschaffung. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Letztlich wird die abgezogene AfA wieder rückgängig gemacht.
Unter die Nebenkosten fallen die zum Beispiel Beratungskosten, Kaufgebühren, Telefongebühren oder auch Fahrtkosten, die aber alle im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sein müssen. Die Werbungskosten müssen betragsmäßig aufgeteilt werden, wenn sie auch in Zusammenhang mit anderen Einkünften angefallen sind.
Wie berechne ich den Veräußerungsgewinn bzw. -verlust?
Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?
Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil oder die Ferienwohnung, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen. Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt hingegen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Eine Ausnahme aber gilt, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist auch beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines Wochenendhauses innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Wohnung zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung bis zum Verkaufszeitpunkt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Es ist sogar unschädlich, wenn die Wohnung außerhalb der Eigennutzung leer steht. Denn sie wird auch dann "zu eigenen Wohnzwecken" genutzt, wenn sie nur zeitweise bewohnt wird, in der übrigen Zeit jedoch Ihnen als Wohnung zur Verfügung steht (BMF-Schreiben vom 5.10.2000, BStBl. 2000 I S. 1383, Tz. 22).
Das Finanzgericht Köln gegen den Fiskus entschieden, dass bei einer Ferienwohnung eine "Eigennutzung" nicht gegeben ist, wenn diese im Wesentlichen lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wird. Wird eine solche Ferienwohnung vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, und der Veräußerungsgewinn ist als "sonstige Einkünfte" gemäß § 22 Nr. 2 EStG steuerpflichtig (FG Köln vom 18.10.2016, 8 K 3825/11, Revision IX R 37/16).
Doch glücklicherweise hat der Bundesfinanzhof die Entscheidung wieder "kassiert" und wie folgt geurteilt: Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen (BFH v. 27.06.2017, IX R 37/16 BStBl 2017 II S. 1192).
Aktuell hat das Finanzgericht Münster entschieden, dass auch dann, wenn der Gewinn aus dem Verkauf einer Ferienwohnung an sich zu versteuern ist, das mitverkaufte Inventar außen vor bleibt. Dieses wird also nicht in den Spekulationsgewinn einbezogen (Urteil vom 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
Ferienwohnung: Verkauf auch bei Selbstnutzung steuerpflichtig?
