Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Vermieter müssen regelmäßig zu ihren Mietobjekten fahren, sei es zur Kontrolle, für Reparaturen, zur Besichtigung oder aus anderen Gründen. Gemäß § 9 Abs. 3 EStG gelten für diese Fahrten im Zusammenhang mit den Mieteinkünften ähnliche Regeln wie für Arbeitnehmer, die zur Arbeit pendeln.
Normalerweise können Vermieter die Dienstreisepauschale von 0,30 Euro je Fahrtkilometer als Werbungskosten geltend machen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Vermieter diese Regelung im Regelfall nutzen können.
Die Ausnahme ist, wenn das Mietobjekt als regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters gilt. In diesem Fall gilt die Entfernungspauschale von 0,30 Euro je Entfernungskilometer. Ein Vermieter hat eine regelmäßige Tätigkeitsstätte am Mietobjekt, wenn er es nicht nur gelegentlich, sondern mit einer gewissen Nachhaltigkeit und hoher Häufigkeit aufsucht. Ein Beispiel ist ein Vermieter, der seine Baustellen praktisch täglich besucht.
Das Finanzgericht Köln hat ebenfalls eine Entscheidung zu diesem Thema getroffen. Die Tätigkeitsstätte eines Vermieters liegt dort, wo er mindestens 1/3 seiner Tätigkeiten ausübt. Die Fahrtkosten zwischen verschiedenen Mietobjekten sind hingegen nicht als Fahrten zur ersten Tätigkeitsstätte anzusehen, sondern als Fahrten zwischen zwei ersten Tätigkeitsstätten.
Falls Sie ein Gebäude teilweise in Eigenleistung errichten und Fahrten zur Baustelle unternehmen, gehören die Fahrtkosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes und können nicht mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden. Stattdessen gelten die Dienstreisepauschale von 30 Cent je Fahrtkilometer oder die tatsächlichen Kosten (BFH-Urteil vom 10.5.1995, IX R 73/91).
Vermietung: Fahrten zum Vermietungsobjekt meist in voller Höhe absetzbar
Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Von Ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können Sie die daraus entstandenen Werbungskosten abziehen. Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Immobilie dienen. Dabei werden die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Ein positives Ergebnis, also ein Gewinn, erhöht die Summe Ihrer Steuerlast. Ein negatives Ergebnis führt zu einer Steuerersparnis.
Ein durch hohe Werbungskosten entstandener steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann dann mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Ausschlaggebend für die Eintragung der Werbungskosten in die Steuererklärung ist der Zeitpunkt der Zahlung. Wann die Aufwendungen entstanden sind oder wann Sie die Rechnung erhalten haben, spielt dagegen in der Regel keine Rolle.
Sie können auch dann Werbungskosten ansetzen, wenn die Immobilie noch gar nicht vermietet wird. Dazu muss aber eine Vermietungsabsicht vorliegen. Wenn Sie dies tun, wird das Finanzamt die Kosten vorerst anerkennen, aber den Steuerbescheid nur vorläufig erstellen. Vermieten Sie die Immobilie nicht, kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug wieder zurücknehmen.
Was sind Werbungskosten im Zusammenhang mit Vermietung und Verpachtung einer Immobilie?
Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen als Werbungskosten absetzen. Dazu zählen unter anderem folgende Ausgaben:
- Grundsteuer
- Kreditzinsen
- Abschreibung
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für Strom, Wasser und Heizung, Abwasser, Müllabfuhr etc.
- Aufwendungen für Hausmeister und Hausverwaltung
- Schönheitsreparaturen
- Kosten für Mobiliar bei möblierter Vermietung
- Fahrtkosten zur Wohnung
Sie können Nebenkosten, die mit dem Mieter abgerechnet werden, auch als Werbungskosten angeben, wenn diese als Einnahmen in die Steuererklärung einfließen.
Welche Kosten kann ich als Werbungskosten absetzen?
Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?
Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer und dessen Ausstattung sind nur in vollem Umfang als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar, wenn das Arbeitszimmer der zentrale Ort für die gesamte berufliche Tätigkeit ist. Alternativ kann eine Jahrespauschale von 1.260 Euro geltend gemacht werden. Dies steht dem Steuerzahler frei. Falls die Voraussetzungen für den Abzug in einem Monat nicht erfüllt sind, verringert sich die Jahrespauschale entsprechend. Es muss jedoch ein tatsächliches Arbeitszimmer mit eigenen vier Wänden vorhanden sein.
In einigen Fällen, wie bei einem Vermieter, der Immobilien verwaltet, kann das Arbeitszimmer als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abgezogen oder die Pauschale genutzt werden.
Steht kein anderer dauerhafter Arbeitsplatz für die berufliche Tätigkeit zur Verfügung, können Homeoffice-Kosten mit einer Tagespauschale von 6 Euro pro Tag abgesetzt werden, maximal 1.260 Euro im Jahr. Ein abgeschlossenes Arbeitszimmer ist nicht erforderlich; selbst eine Arbeitsecke oder der Küchentisch genügen. Die Tagespauschale kann pro Kalendertag nur einmal für alle beruflichen Tätigkeiten in der Wohnung abgezogen werden.
Beispiel: Ein Busfahrer (Z) ist zusätzlich freiberuflich als Schriftsteller und in der Vermietung tätig. Da Z keinen anderen dauerhaften Arbeitsplatz für diese Tätigkeiten hat, kann er für jeden Tag, an dem er diese Aktivitäten von zuhause ausführt, eine Tagespauschale von 6 EUR abziehen, bis zu maximal 1.260 EUR pro Jahr. Selbst wenn Z an einem Tag auch seiner Busfahrertätigkeit nachgeht, ist der Abzug der Tagespauschale für die anderen Tätigkeiten nicht beeinträchtigt. Z kann die Pauschale entweder anteilig den freiberuflichen Einkünften oder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder einer dieser Einkunftsarten in vollem Umfang zuordnen.
Wichtig: Sie müssen nachweisen, dass Ihnen dauerhaft kein anderer Arbeitsplatz für die jeweilige berufliche oder betriebliche Tätigkeit zur Verfügung steht. Eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitgebers kann ein hilfreiches Indiz sein.
Kann für die Vermietungstätigkeit ein Arbeitszimmer abgesetzt werden?
